Immobilienmarkt: Steigende oder fallende Preise im Jahr 2026?
Die Immobilienpreise sind auch im Oktober weiter gestiegen. Der monatliche Hauspreis-Index EPX von Europace zeigt eine weitere Steigerung von 0,23 % gegenüber September und einen Zuwachs von 2,5 % im Vergleich zum Vorjahr. Im 12-Monatsvergleich stiegen vor allem die Preise für Eigentumswohnungen mit 3,29 % stark an, aber auch bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser (2,18 %) und Neubauhäuser (2,07 %) verbuchten einen Preiszuwachs. Auch der quartalsweise ermittelte GREIX-Kaufpreisindex stieg im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahr an. Laut GREIX verzeichneten Einfamilienhäuser mit 4,3 % und Eigentumswohnungen mit 2,7 % die größten Preissteigerungen. Auf den ersten Blick wirkt es so, als wäre die Schwächephase vorüber und die Preise gehen wieder konstant Richtung Norden. Die Entwicklung anziehender Preise lässt sich auch im Transaktionsvolumen wiederfinden. Im 2. Quartal 2025 lag das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt laut GREIX bei Eigentumswohnungen 20,4 %, bei Mehrfamilienhäuser 17,8 % und bei Einfamilienhäuser 6,7 Prozent höher als in Q2 2024. Die Anzahl der Transaktionen nähert sich wieder dem Höchststand von 2019 bis 2022. Auf den ersten Blick scheint der deutsche Markt für Wohnimmobilien wieder volle Fahrt aufzunehmen. Sind Preissteigerungen für die nächsten Jahre also ein Selbstläufer? Beim Blick auf den Aktienmarkt ergibt sich ein komplett anderes Bild: Die Kurse der großen Immobilienkonzerne Vonovia und LEG Immobilien stecken im „Tal der Tränen“ fest. Der Vonovia-Kurs ist im Jahresvergleich (Stand 27. November) um fast 11 % gesunken, seit dem Höhepunkt im Jahr 2021 sind es sogar mehr als 50 % Verlust. Bei LEG Immobilien liegt der 12-Monatsverlust sogar bei mehr als 26 %. Dies ist aus zwei Gründen sehr beachtenswert: Zum einen steigen die Mieten immer weiter an (bei Vonovia-Wohnungen um mehr als 4 % im Jahresvergleich), zum anderen liegen die Buchwerte der beiden Unternehmen deutlich über den Börsenwerten. So hat Vonovia in der Konzernbilanz im 3. Quartal 2025 ein Eigenkapital von mehr als 31,5 Milliarden € ausgewiesen, während die Marktkapitalisierung an der Börse gerade einmal 22,5 Milliarden € beträgt (Stand: 27. November). Dies spiegelt den wachsenden Pessimismus der Investoren gegenüber dem deutschen Immobilienmarkt wider.
Doch welche Argumente sprechen nun für fallende oder für steigende Preise im nächsten Jahr?
Die Investoren am Aktienmarkt schauen in erster Linie auf die langfristigen Zinsen in der Eurozone, insbesondere auf die 10-jährige Swap-Rate und die 10-jährige Rendite deutscher Staatsanleihen. Die Swap-Rate hat seit dem Tiefpunkt Anfang Dezember 2024 bei knapp 2,1 % wieder deutlich angezogen und liegt aktuell bei 2,73 %. Damit ist sie allerdings weit von dem Höhepunkt im Oktober 2023 entfernt, als sie kurzzeitig bis auf 3,48 % anstieg. Die 10-jährige Rendite der Bundesanleihen beträgt aktuell 2,68 %. Sie ist lediglich 33 Basispunkte von ihrem Hoch im Oktober 2023 entfernt. Die Gefahr steigender Zinsen sehen die Investoren vor allem aufgrund der deutschen Regierungspolitik: Das „Sondervermögen“ im März und weitere Konjunktur- bzw. Subventionsmaßnahmen im Jahresverlauf schüren die Erwartung, dass neben den anderen Euro-Staaten nun auch Deutschland langfristig mit hoher Neuverschuldung versucht, das Wachstum künstlich zu erhöhen. Doch ohne Produktivitätswachstum (durch Innovationen und allgemeinen technischen Fortschritt) werden die steigenden Staatsausgaben längerfristig vor allem eines erzeugen: Inflation. Bereits zum heutigen Zeitpunkt liegt die Dienstleistungsinflation in der Eurozone bei knapp 3,5 %. Lediglich die Energiepreise und die Wirtschaftsflaute im Industriesektor lassen die Gesamtinflation mit 2,1 % in einem besseren Licht erscheinen.
Doch der alleinige Blick auf kleine Zinsänderungen wird der Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt nicht gerecht. Denn es gibt ganz fundamentale Gründe, dass selbst bei einem hohen Zinsniveau die Preise weiter steigen könnten. Die steigenden Baupreise und die damit verbundene Neubaukrise in Deutschland führt zu einem knappen Angebot am Wohnungsmarkt. Laut Daten des Statistischen Bundesamts sind im 3. Quartal 2025 die Baupreise für Wohngebäude gegenüber dem Vorjahr um weitere 3,3 % gestiegen, trotz des eh schon sehr hohen Niveaus im letzten Jahr. Die Neubaupreise sind somit für viele deutsche Haushalte unerschwinglich, sodass sie versuchen, eine Bestandsimmobilie zu erwerben oder letztlich weiterhin zur Miete wohnen müssen. Dies führt zu einer soliden Nachfrage nach Bestandsimmobilien. Durch den Bevölkerungszuwachs in den letzten Jahren wird zudem großer Druck auf den Mietmarkt ausgeübt. Die Neuvertragsmieten kannten daher in der Vergangenheit in Ballungszentren nur einen Weg: steil nach oben. Die gestiegenen Mieten führen dann wiederum zu höheren Mietrenditen für die Investoren. Während sich viele Investoren in den Jahren 2021 und 2022 noch mit Mietrenditen von 3 % bis 3,5 % zufriedengeben mussten, sind nun häufig 4 % bis 5 % zu erreichen, in manchen Lagen sogar noch mehr. Neben den steigenden Baupreisen, der Wohnungskrise und steigenden Mieten gibt es letztlich noch ein weiteres Argument, das für stabile bzw. steigende Immobilienpreise spricht. Es ist ein Punkt, der häufig unterschätzt wird: Die steigenden Reallöhne in Deutschland. Während die Reallöhne von der Corona-Krise bis Anfang 2023 gesunken sind, steigen sie seit Mitte 2023 wieder kräftig an. Aktuelle Daten des Statistischen Bundesamts zeigen für das 3. Quartal 2025 einen Reallohnanstieg von 2,7 %. Die deutschen Haushalte haben also wieder eine deutlich bessere monatliche Liquiditätsrechnung. Dadurch können sie sich eine höhere Finanzierungsrate leisten und haben auch mehr Potential, einen schnelleren Eigenkapitalaufbau zu betreiben.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass viele Faktoren für einen stabilen Immobilienmarkt in Deutschland sprechen, selbst wenn die Zinsen auf einem hohen Niveau verharren sollten. Die größten Risiken liegen wohl in den politischen Unsicherheiten (Sanierungszwang, verschärfte Mietpreisbremse, etc.) und in einem Inflations- bzw. Zinsschock, der momentan aber nicht zu erwarten ist.
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